• Google+
  • Commenta
10 febbraio 2014

Affitti in Nero a Studenti Universitari: tutela da affitti in nero per Unione Inquilini

Massimo Pasquini

Il fenomeno degli affitti in nero a studenti universitari: ecco come denunciare e tutelarsi da contratti non a norma di legge e da affitti in nero per Unione Inquilini.

Affitti in Nero

Affitti in Nero

“In Italia ci sono 950.000 appartamenti caratterizzati da affitti in nero.

Gli studenti fuori sede invece sono circa 400.000.

Crediamo che nell’80-90% dei casi siano succubi di affitti in nero, cioè irretiti da contratti privi di registrazione”. Intervista esclusiva alla Segreteria Nazionale di Unione Inquilini

Allarme Affitti in nero agli studenti universitari: cresce la cooperazione interistituzionale volta ad arginare il fenomeno dell’evasione fiscale. Di recente, la Guardia di Finanza ha scovato ben 260 immobili locati illecitamente. A finire sotto inchiesta con l’iscrizione nel registro degli indagati, quasi 3.000 locatori, sospettati di non aver ottemperato alla legge, e di aver esposto gli inquilini a gravi pericoli.

Dal 1° gennaio 2014 è in vigore l’obbligatorietà dei pagamenti tracciabili per i contratti di locazione ad uso abitativo.

La legge n. 147 del 2013 ha stabilito un importantissimo principio in materia di lotta all’evasione fiscale e contrasto al fenomeno degli affitti in nero. Dal 1° gennaio 2014, infatti, i proprietari di immobili locati ad uso residenziale hanno l’obbligo di ricevere pagamenti tracciabili. Gli inquilini, dunque, sono tenuti ad effettuare i versamenti, non più in contanti, bensì tramite bonifici, carte di credito, carte prepagate, assegni o vaglia postali. L’articolo 1, comma 50, della legge di stabilità 2014, al fin di frenare il fenomeno degli affitti in nero sancisce: da un lato, che l’obbligatorietà del pagamento tracciabile valga esclusivamente per i canoni di affitto di qualunque importo relativi ad immobili di tipo residenziali; e, dall’altro, l’introduzione di un nuovo modello per la richiesta di registrazione del contratto di locazione. Le sanzioni scaturenti dall’eventuale inottemperanza alla normativa anti-evasione sono tutt’altro che irrisorie. E, inoltre, dal 1° gennaio, gli studenti fuori sede che desiderassero usufruire delle agevolazioni fiscali inerenti ai contratti di locazione, purché scritti e registrati, dovrebbero dimostrare l’attestazione dell’avvenuto pagamento attraverso strumenti tracciabili.

La Disciplina Normativa. I contratti di locazione ad uso abitativo devono essere redatti in forma scritta e registrati,  attraverso il deposito presso l’ufficio del registro ubicato nelle sedi territoriali dell’Agenzia delle Entrate.

L’articolo 1571 del codice civile sancisce che la locazione è il contratto col quale una parte (proprietario) si obbliga a far godere all’altra (inquilino, conduttore) una cosa mobile o immobile (appartamento) per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

Affitti in Nero

Affitti in Nero

La legge 431 del 1998 prevede tre tipologie contrattuali:

  • 1) contratto a canone libero di durata minima pari a quattro anni con rinnovo automatico salvo disdette;
  • 2) contratto a canone concordato, di durata minima pari a tre anni con rinnovo biennale;
  • 3) contratto per particolari esigenze transitorie.

Quest’ultima tipologia contrattuale è, normalmente, impiegata per garantire il godimento della cosa locata agli studenti universitari fuori sede. Al fin di arginare il fenomeno degli affitti in nero, il legislatore italiano ha emanato un’importante normativa: il d.lgs. n. 23 del 2011.

Agevolazioni fiscali. L’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto prevede che gli inquilini, succubi di affitti in nero, di accordi registrati a canoni inferiori rispetto a quelli effettivi o di comodati fittizi registrati, possano recarsi presso la sede territoriale dell’Agenzia delle Entrate al fin di ottenere la registrazione del contratto con notevoli agevolazioni fiscali. Il comma 8 dell’articolo in questione, infatti, recita che i conduttori possano in tal modo tramutare l’accordo, originariamente stipulato con il proprietario, in un contratto della durata di anni “4 più 4” con un canone annuale calcolato moltiplicando per tre la rendita catastale dell’immobile.

Cioè: se la rendita catastale dell’appartamento fosse pari a 500 euro, l’inquilino che fosse riuscito ad ottenere la registrazione del contratto ai sensi del d.lgs. 23 del 2011, sarebbe tenuto a versare un canone annuo pari a soli 1.500 euro. Tuttavia, l’articolo 3, riferendosi ai contratti di locazione “comunque stipulati”, non chiarisce se la disciplina debba essere applicata anche ai contratti stipulati in forma orale.

Non molto tempo fa, l’Agenzia delle Entrate, rispondendo all’interrogazione parlamentare n. 5-06286, ha avuto il merito di fornire alcuni nevralgici chiarimenti in ordine all’applicabilità del regime tributario istituito dal d.lgs. n. 23, dichiarando che i contratti di locazione relativi a beni immobili esistenti nel territorio dello Stato, anche se conclusi verbalmente, siano comunque soggetti all’obbligo di registrazione in termine fisso.

I Consigli dei Professionisti

I Consigli dei Professionisti

Che cosa è un contratto e quando è corretto parlare di nullità? Il contratto, l’accordo tra due o più parti finalizzato a costituire, regolare o estinguere un rapporto patrimoniale, è nullo, cioè irretito dal venir meno di tutti gli effetti da esso prodotti:

  • quando è contrario alle norme imperative;
  • quando è privo di uno dei requisiti indicati nell’articolo 1325 c.c. (accordo delle parti, oggetto, causa e forma)
  • quando la causa o i motivi sono illeciti
  • quando l’oggetto è impossibile, illecito, indeterminato o indeterminabile (1346 c.c)
  • in tutti gli altri casi previsti dalla legge

La nullità di un contratto, dunque, può scaturire dall’assenza della forma prescritta dalla legge e dalla mancata registrazione. L’articolo 1, comma 4, della legge numero 431 del 1998 prescrive che “per la stipula di validi contratti di locazione di immobili ad uso abitativo sia richiesta la forma scritta ad substantiam”.

Ne consegue, dunque, che i contratti di locazione conclusi oralmente siano, verosimilmente, nulli, ergo non in grado di produrre effetti giuridici.

A ribadire il concetto è stato il Tribunale di Roma che, con la sentenza n. 21287 del 24 ottobre 2013, ha fugato ogni dubbio in merito alla validità degli affitti in nero, chiarendo che l’eventuale denuncia del conduttore, ai sensi del decreto n. 23 del 2011, non possa produrre i benefici auspicati, laddove il contratto di locazione, irretito da canone a nero, non sia stato stipulato in forma scritta.

Nel caso di specie, il conduttore è stato costretto a rilasciare l’immobile e a pagare una somma a titolo di risarcimento del danno per occupazione abusiva.

Il contratto orale, dunque, è sempre nullo. Lo studente fuori sede che desiderasse ottenere la registrazione del proprio contratto, al fin di fruire di un canone agevolato, dovrebbe essere in possesso di un accordo stipulato per iscritto. Se così non fosse, potrebbero profilarsi scenari del tutto infausti.

Il proprietario dell’immobile, ad esempio, giunto a conoscenza dell’ottenimento, da parte dello studente, di un contratto di locazione 4 più 4 a canone agevolato, registrato presso l’Agenzia delle Entrate territoriale, potrebbe sempre citare in giudizio l’inquilino eccependo la nullità del contratto stipulato oralmente e (oltre al danno la beffa) chiedere un risarcimento.

D’altro canto, bisogna ricordare, per dover di cronaca, che le sentenze favorevoli agli studenti universitari fuori sede sono, ad oggi, di gran lunga più numerose.

Massimo Pasquini

Massimo Pasquini

Al fin di rendervi edotti in merito ai rischi relativi al fenomeno degli affitti in nero, abbiamo contattato il Dott. Massimo Pasquini della Segreteria dell’Unione Inquilini di Roma .

Quali sono le principali finalità di Unione Inquilini?

“L’Unione Inquilini è un sindacato molto anziano. Quest’anno si festeggia il quarantesimo anno dalla sua nascita. Noi come Unione Inquilini a livello nazionale siamo nati nel ’74. Ma in realtà la prima Unione è nata a Milano, nel quartiere di Quarto Oggiaro, nel 1968″

“Siamo il sindacato italiano maggiormente rappresentativo e ci occupiamo di tutte le questioni inerenti agli inquilini. Dalle questioni relative ai canoni, agli sfratti, ai contratti di locazioni, alle case popolari, ai problemi legati agli studenti universitari fuori sede”.

Che cosa ne pensa della piaga degli affitti in nero e della situazione degli studenti universitari fuori sede?

“Si tratta di contratti illegali generati da parassiti che non intendono pagare le tasse, ergo stipulare accordi a norma di legge. Vorrei ricordare alcuni piccoli aspetti relativi al fenomeno degli affitti in nero agli studenti fuori sede. Il primo è che i contratti per studenti fuori sede non sono a libero mercato,  cioè il canone andrebbe individuato all’interno di apposite tabelle degli affitti a canone agevolato scaturenti da accordi stipulati nelle varie cittadine. Dunque, il canone non può essere stabilito dal proprietario di casa. Il secondo aspetto è che i contratti per studenti fuori sede devono essere scritti e registrati, altrimenti sono nulli. Il terzo è che i proprietari che affittano camere in Italia dovrebbero essere in possesso di una speciale autorizzazione, si pensi ai bed and breakfast. Ma non tutti i proprietari che affittano camere a studenti universitari sono affittacamere. Anzi, la stragrande maggioranza dei proprietari di immobili affittano le camere senza autorizzazione, in maniera impropria ed illegale. E questa è una prassi che andrebbe combattuta e repressa. In Italia ci sono 950.000 appartamenti caratterizzati da affitti in nero. Gli studenti fuori sede invece sono circa 400.000. Crediamo che nell’80-90% dei casi siano succubi di affitti in nero, cioè irretiti da contratti privi di registrazione ovvero con canoni superiori a quelli regolari. E compongono buona parte dell’intero comparto del mercato nero italiano. Un comparto in grado di produrre circa 5 miliardi di evasione fiscale”. 

Unione Inquilini

Unione Inquilini

Quali consigli darebbe da questo punto di vista agli studenti fuori sede per tutelarsi dagli affitti in nero e da anomalie del genere?

“La prima cosa da dire è che gli studenti fuori sede dovrebbero informarsi. Purtroppo c’è grande disinformazione. Non c’è coscienza di quali siano i propri diritti.

“Può essere molto utile sapere che i contratti non sono a libero mercato ed, in particolare, informarsi in merito al canone agevolato relativo a quel determinato territorio o a quel tipo di appartamento.”

“E al contempo può essere importante sapere che il contratto deve essere scritto e registrato, perché in tal modo il rapporto di locazione è valido e da esso scaturiscono uno serie di agevolazioni fiscali. Quindi il consiglio che darei agli studenti è di andare ad informarsi, presso l’Unione Inquilini o presso qualsiasi altro sindacato di settore, prima di stipulare o di instaurare rapporti che comportino sostegni all’evasione fiscale, anche perché se essi stipulassero contratti regolari andrebbero incontro a cospicue agevolazioni. I canoni agevolati sono decisamente più bassi di quelli relativi agli affitti in nero. Quindi non è vera la favola popolare secondo cui gli affitti in nero garantirebbero canoni inferiori. L’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo n. 23 del 2011, recita che l’inquilino, (compreso lo studente universitario fuori sede), sprovvisto di contratto scritto e registrato, o che entro trenta giorni dalla stipula non ottiene dal proprietario la registrazione del contratto, può registrare egli stesso il contratto presso l’agenzia delle entrate, e in cambio avrà un contratto di anni quattro più quattro ad un canone annuo pari a tre volte la rendita catastale. A Roma, ad esempio, abbiamo aiutato circa 2000 persone, l’80% delle quali erano studenti, ad effettuare la registrazione del contratto. In genere la registrazione ha comportato in media nuovi canoni, con contratti di quattro anni più quattro, dagli 80 ai circa 200 euro, a fronte di affitti in nero da 800 a 1300 euro. Va detto poi che il 50% dell’esborso dello studente deve essere comunque addebitato al locatore. In genere, dunque, registrare un contratto di locazione costa meno di un affitto in nero. Poi è possibile anche registrare contratti parziali, cioè l’affitto di una singola camera. In tal caso si terrà conto sia della rendita catastale, sia dei singoli metri quadri occupati dall’inquilino”.

Antonio Migliorino


© Riproduzione Riservata

Copyright © 2004-2015 - Reg.Trib. Salerno n°1115 dal 23/09/2004 | CF: 95084570654 - P.IVA 01271180778

Magazine di informazione su Scuola, Università, Ricerca, Formazione, Lavoro
Attualità, Tendenza, Arts and Entertainment, Appunti, Web TV e Web Radio con foto, immagini e video.
Tutto quello che cercavi e devi sapere sui giovani e sulla loro vita.

Redazioni | Scrivi al direttore | Contatti | Collabora | Vuoi fare pubblicità? | Normativa interna | Norme legali e privacy | Foto | Area riservata |

Per offrirti la migliore esperienza possible questo sito utilizza cookies.
Continuando la navigazione sul sito acconsenti al loro impiego in conformità della nostra Cookie Policy