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4 aprile 2014

Affitti in Nero: fenomeno affitti in nero e servizio Help Studenti

Pasquale Arena

Aumentano i controlli sugli affitti in nero. A soccorso degli studenti universitari fuori sede il programma “Il fisco mette le ruote”. Intervista al Tenente Colonnello della Guardia di Finanza Pasquale Arena

Affitti in nero

Affitti in nero

“Grazie all’iniziativa “il fisco mette le ruote” è stato possibile offrire consulenza e assistenza agli studenti in materia di contratti di locazione, fornire loro informazioni, consentire di segnalare eventuali locatori non in regola.

La lotta all’evasione passa anche dal contrasto a questo tipo di illegalità fiscale, a maggior ragione in città dove esistono importanti università e dove la piaga degli affitti in nero è ancora oggi diffusissima e lontana dall’essere debellata.”. 

Allarme Affitti in nero studenti universitari. Di recente, presso le Università capitoline di Roma “La Sapienza”, Roma Tre e Tor Vergata si è svolta una lodevole iniziativa all’insegna della legalità. I funzionari dell’Agenzia delle Entrate e il personale del Comando Provinciale di Roma della Guardia di Finanza hanno avuto il merito di sensibilizzare le giovani generazioni in relazione all’importanza di una sana e costante azione di contrasto all’illegalità. I giovani studenti universitari, infatti, sono stati resi edotti sulla cedolare secca, sulle differenti tipologie contrattuali e sul come effettuare segnalazioni inerenti agli affitti in nero.

Cresce, dunque, la cooperazione interistituzionale volta ad arginare il fenomeno dell’evasione fiscale e degli affitti in nero. Negli ultimi tempi, infatti, la Guardia di Finanza ha scovato ben 260 immobili locati illecitamente. A finire sotto inchiesta, con l’iscrizione nel registro degli indagati, quasi 2.900 locatori, sospettati di non aver ottemperato alla legge, e di aver esposto gli inquilini a gravi pericoli.

Normativa sugli affitti in nero. Al fin di arginare il fenomeno degli affitti in nero, il legislatore italiano ha emanato un’importante normativa: il d.lgs. n. 23 del 2011.

Agevolazioni fiscali e lotta agli affitti in nero. L’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto prevede che gli inquilini, succubi di affitti in nero, di accordi registrati a canoni inferiori rispetto a quelli effettivi o di comodati fittizi registrati, possano recarsi presso la sede territoriale dell’Agenzia delle Entrate al fin di ottenere la registrazione del contratto con notevoli agevolazioni fiscali. Il comma 8 dell’articolo in questione, infatti, recita che gli inquilini possano in tal modo tramutare l’accordo originariamente stipulato con il proprietario in un contratto della durata di anni “4 più 4” con un canone annuale calcolato moltiplicando per tre la rendita catastale dell’immobile. Cioè: se la rendita catastale dell’appartamento fosse pari a 500 euro, l’inquilino che fosse riuscito ad ottenere la registrazione del contratto ai sensi del d.lgs. 23 del 2011, sarebbe tenuto a versare un canone annuo pari a soli 1.500 euro. Tuttavia, l’articolo 3, riferendosi ai contratti di locazione “comunque stipulati”, non chiarisce se la disciplina debba essere applicata anche ai contratti stipulati in forma orale.

Pasquale Arena

Pasquale Arena

Al fin di rendervi edotti in merito ai rischi relativi al fenomeno degli affitti in nero, ed, al contempo, di chiarire alcuni aspetti inerenti al d.lgs. n. 23, abbiamo contattato il Dott. Pasquale Arena, Tenente Colonnello della Guardia di Finanza di Roma.

Tenente Colonnello Arena potrebbe renderci edotti in merito all’importanza dell’iniziativa (anti – affitti in nero) “il fisco mette le ruote”?

“Grazie all’iniziativa “il fisco mette le ruote” è stato possibile offrire consulenza e assistenza agli studenti in materia di contratti di locazione, fornire loro informazioni, consentire di segnalare eventuali locatori non in regola.”

“Il tutto nell’ottica di rendere più coscienti le nuove generazioni dell’assoluta rilevanza di diffondere una cultura sociale che avvicini il cittadino alle istituzioni per il raggiungimento dell’obiettivo comune della legalità fiscale e dell’instaurazione di una miglior dialettica fisco-contribuente. L’iniziativa assume ancor più importanza per la circostanza che, in questo caso, è il fisco che va nella direzione dei cittadini portando il proprio contributo professionale direttamente presso le università a tutela dei giovani studenti fuori sede”. 

Affitti in Nero

Affitti in Nero

Ten. Col. Arena che cosa ne pensa della piaga degli affitti in nero e della situazione relativa agli studenti universitari fuori sede?

“La lotta all’evasione passa anche dal contrasto a questo tipo di illegalità fiscale, a maggior ragione in città dove esistono importanti università e dove la piaga degli affitti in nero è ancora oggi diffusissima e lontana dall’essere debellata.

Alla luce di tale considerazione la Guardia di Finanza tiene alto il livello di attenzione nei confronti del fenomeno e la stipula di protocolli d’intesa con le università per combattere il fenomeno in sinergia e, soprattutto, puntando sull’indispensabile collaborazione degli studenti, va in questo senso. In città come Roma, ad esempio, ove il fenomeno degli affitti in nero è particolarmente radicato, uno studente fuori sede arriva a pagare canoni di locazione che vanno da 350 € a 550 € al mese a posto letto, talvolta in camere doppie/triple e di pochi metri quadri e la formula elusiva più diffusa è il contratto turistico inferiore ai 30 giorni, più volte rinnovato dai proprietari uno o due giorni prima di ogni scadenza.

Nel corso del 2014 contiamo di incrementare sensibilmente la qualità dei controlli che, grazie anche alla collaborazione dei giovani universitari saranno ancor più mirati rispetto al passato. La strategia è precisa: più peso all’intelligence e alle sinergie, meno controlli di massa.

Inoltre, la condivisione e l’incrocio con Regione, Comune, Università, Laziodisu, AA.SS.LL. e AMA di decine di banche dati consentono di selezionare centinaia di situazioni caratterizzate da particolari indici di pericolosità fiscale. In particolare, sono costantemente analizzati i dettagli riferiti alle registrazioni dei contratti d’affitto: dall’allaccio delle utenze (acqua, luce, gas) all’Imu, dalla raccolta e smaltimento dei rifiuti solidi urbani alla residenza, dagli assistiti fuori sede che richiedono il medico di base a Roma agli accessi presso le biblioteche universitarie e molti altri dati ed elementi che sono disponibili telematicamente”.

Dal 1° gennaio 2014 è in vigore l’obbligatorietà dei pagamenti tracciabili per i contratti di locazione ad uso abitativo. Qual è la Sua opinione in merito alla legge n. 147 del 2013?

“La Legge di stabilità 147/2013, in nome della lotta all’evasione, ha stabilito che l’affitto delle unità abitative a prescindere dall’importo, deve essere pagato solo con strumenti tracciabili quali bonifici bancari, assegni bancari non trasferibili e assegni circolari. Si tratta di una misura certamente drastica che va nella direzione di porre un ulteriore freno alle transazioni in contanti che spesso celano pagamenti in nero.

Il 05/02/2014 però il Ministero del Tesoro ha ritenuto opportuno intervenire nel merito con una nota, con la quale è stato chiarito che l’affitto di unità abitative di importo inferiore ai 1.000,00 euro può essere versato in contanti, senza incorrere in alcuna sanzione, in quanto la tracciabilità dei pagamenti è garantita dalla ricevuta.

L’obbligatorietà dei pagamenti con metodi tracciabili permane nelle ipotesi di importi superiori ai 1.000,00 euro ed in caso di violazione della norma, scatterebbero  sanzioni comprese tra l’1 ed il 40 % dell’importo versato.

La nota ministeriale precisa altresì cheil trasferimento è vietato anche quando è effettuato con più pagamenti inferiori alla soglia che appaiono artificiosamente frazionati”.

Quindi, parziale marcia indietro purché al pagamento in contanti segua l’emissione di regolare ricevuta.

La decisione del Ministero dell’Economia è arrivata in accoglimento di un’istanza dell’unione dei piccoli proprietari immobiliari (Uppi) volta a modificare una norma che, nel caso del pagamento del canone di locazione, finiva probabilmente da una parte per agevolare le banche e dall’altra per creare potenziale disagio a migliaia di famiglie, in quanto costituiva un nuovo balzello per i molti conduttori già in difficoltà per pagare puntualmente gli affitti”.

Che cosa ne pensa dell’articolo 3 del d.lgs. n. 23 del 2011 relativo al regime della cedolare secca sugli affitti in nero? 

Affitti in Nero

Affitti in Nero

“L’articolo 3 del d. lgs. n. 23 del 2011 prevede un regime di tassazione particolarmente vantaggioso per i proprietari “virtuosi”, cioè per coloro i quali concedono in locazione immobili ad uso abitativo con regolare contratto. A decorrere dall’anno 2011, infatti, il canone di locazione può essere assoggettato, per volontà del locatore, ad un’imposta, operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione. Sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti la cedolare secca si applica in ragione di un’aliquota del 21 %. Per i contratti a canone concordato stipulati nei comuni ad alta tensione abitativa l’aliquota scende al 19 per cento, ridotta al 15 % a partire dal 2013.

Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del 28 marzo 2014 del decreto legge “casa” è ufficialmente entrata in vigore la modifica dell’aliquota relativa all’esercizio dell’opzione della cedolare secca sui contratti di locazione a canone concordato che per il quadriennio 2014 – 2017 scende dal 15% al 10%.

Tale intervento, quindi, rende ulteriormente conveniente la stipula di tali contratti di locazione o dell’esercizio di tale opzione su quelli esistenti rappresentando quindi una straordinaria opportunità di essere in regola con il fisco versando un’imposta veramente minima rispetto al passato.

Inoltre, particolare aspetto della normativa sulla cedolare secca è quello relativo all’art. 3, commi 8 e 9, del d. lgs. n. 23 del 2011, che ha introdotto nell’ordinamento italiano una importante novità in materia di affitti prevedendo nei casi di locazione in nero, anche parziale, la possibilità per il conduttore di registrare il contratto di locazione ottenendo la riduzione del canone ad un importo pari al triplo della rendita catastale dell’immobile locato (in pratica significa pagare un canone mensile irrisorio, anche di 50 o 100 euro, con una riduzione fino al 70-80% rispetto alle cifre di mercato); durata del contratto pari ad anni 4 + 4 dal momento in cui il contratto in nero viene registrato. Si applica ai contratti ad uso abitativo di qualsiasi tipo, anche temporanei, transitori o per studenti, non registrati entro i 30 giorni previsti (quindi anche ai contratti stipulati anni prima che non siano stati mai registrati); ai contratti regolarmente registrati che riportino un canone inferiore a quello effettivamente pagato; ai finti contratti di comodato. I vantaggi a favore degli inquilini costretti al nero sono evidenti.

Così facendo si ottiene il triplice scopo di punire il proprietario, il cui guadagno dall’affitto crolla, di contrastare l’evasione fiscale e di premiare l’inquilino che collabora con lo Stato a reprimere il nero. Appare di assoluta evidenza come la norma voglia sanzionare in maniera volutamente esemplare taluni comportamenti del contribuente ritenuti dannosi dal Legislatore.

Di contro però, per come è formulata ed applicata, la normativa presenta qualche rischio anche a carico di chi voglia dare in locazione un immobile nella piena osservanza della legge ma venga preso di mira da inquilini in mala fede.

Numerose sono state le cause promosse dai proprietari, a seguito delle quali alcuni Tribunali – Salerno, Palermo, Firenze, Genova, Roma – hanno rimesso la questione dell’art. 3, comma 8 e 9 alla Corte Costituzionale per molteplici motivi, tra cui: eccesso di delega, manifesta irragionevolezza nonché sproporzione della sanzione inflitta al solo locatore, eccessiva e ingiustificata compressione del diritto di proprietà e degli effetti dell’autonomia contrattuale legittimamente esplicata, riduzione del canone ben al di sotto dei valori di mercato, ad esclusivo vantaggio del conduttore ed a svantaggio delle entrate tributarie, contrasto con i principi sulla nullità parziale del contratto (art. 1419 cod. civ.), manifesta contraddittorietà con la finalità fiscale sottesa alla norma.

Con la sentenza n. 50/2014 del 14 marzo 2014, la Consulta ha dichiarato l’illegittimità costituzionale per eccesso di delega dell’art. 3, commi 8 e 9, del d.lgs. n. 23/2011, nella parte in cui prevedeva la possibilità del conduttore di registrare tardivamente il contratto di locazione “in nero”, ottenendo un “nuovo” contratto di durata quadriennale e con riduzione del canone d’affitto pari al triplo della rendita catastale dell’immobile. Cancellati dunque gli “sconti” previsti in caso di registrazione dei contratti in nero. Una decisione che annulla uno dei capisaldi della disciplina della cedolare secca sugli affitti. La norma va riscritta. Va detto però che la Corte Costituzionale ha accolto “solo” il rilievo dell’eccesso di delega. In pratica, il Governo è andato oltre la delega legislativa conferitagli dal Parlamento con la legge n. 49/2009. La Corte non ha affrontato gli altri profili sollevati dai Tribunali di merito, sui quali il dibattito rimane aperto. La sentenza, dunque, non appare risolutiva. Il legislatore, infatti, potrebbe anche decidere di riproporre la norma nell’ambito di un testo di legge appropriato in materia fiscale”.

Affitti in Nero

Affitti in Nero

Quali consigli darebbe ad uno studente fuori sede che fosse irretito da un “contratto di affitto in nero”?

“In concomitanza con l’inizio dell’anno accademico è stata avviata una massiccia campagna di informazione e prevenzione rivolta alle oltre 50.000 matricole degli Atenei di Roma che iniziano ora il loro percorso di studi.

È, infatti, in corso di distribuzione un vademecum, dal titolo “Studia e Vivi Roma”, disponibile anche su internet, volto a fornire preziose indicazioni su come trovare casa senza sgradite sorprese, evitando gli affitti in nero, conoscere dove si trovano e come accedere  agli alloggi che LAZIODISU mette a disposizione degli studenti, utilizzare agevolazioni ed opportunità ancora poco conosciute, come benefici fiscali, contratti concertati, fondo di locazione, etc. ed, infine, grazie ad informazioni pratiche e recapiti utili, ad orientarsi e districarsi tra le varie tipologie di affitti, chiedendo aiuto alle Istituzioni.

L’auspicio è che il “modello Roma”, dove il contrasto agli affitti in nero da parte delle istituzioni, in primo luogo Guardia di Finanza, è particolarmente efficace, possa essere esportato ed attuato nel resto del territorio nazionale e l’invito ed il consiglio da dare ad uno studente fuori sede, attore, suo malgrado, di un affitto in nero, è quello di rivolgersi alla Guardia di Finanza, in quanto stare dalla parte della legalità paga sempre.

Non bisogna dimenticare, infatti, che un contratto di locazione, per avere efficacia, deve avere forma scritta, un contratto stipulato oralmente non garantisce alcuna tutela giuridica all’inquilino, in quanto è un contratto nullo.

Gli studenti da alcuni mesi, nella capitale, hanno la possibilità di segnalare situazioni d’interesse direttamente alla Guardia di Finanza senza neanche recarsi presso gli uffici del Comando, in quanto, per l’occasione, è stata creata una casella di posta elettronica a loro dedicata: helpaffitti.roma@gdf.it.  

Nella capitale, quindi, centinaia di studenti hanno già potuto interagire con i modelli di controllo predisposti dalla Guardia di Finanza e la conseguente attività che ne sta scaturendo testimonia che la strada intrapresa è quella giusta”.

 Antonio Migliorino


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